En otras palabras, estimo que se trata de una verdadera rara avis. 6)    Quien debe la obligación de saneamiento (integrada, entre otras, por la garantía por vicios ocultos) es, fundamentalmente, el vendedor (arts. Responsabilidad por vicios ocultos en el Código Civil y Comercial. Eso causa todo aquel que, inconsultamente, extrapola soluciones desde otro orden jurídico, creado para formaciones políticas radicalmente distintas, y para otras tradiciones, deformándolas a piacere, soslayando de plano la historia legislativa del Estado que deberá adaptarse a ellas, y, sobre todo, sin ningún conocimiento acerca de la enorme complejidad que tiene el proceso constructivo de un edificio. Cuando una suma o cantidad se exprese en letras y en cifras, y las dos expresiones no concuerden, y no pueda determinarse la verdadera intención, se considerará válida la expresión en letras. 7)    Al momento de determinar quién es el garante frente al comprador, con sólo reflexionar acerca de ante quién podría este rescindir la compraventa (arts. ), no puede caber duda acerca de que el garante por saneamiento  ante el adquirente no puede ser otro que el vendedor, y nunca el constructor no vendedor, quien por hipótesis jamás se vinculó contractualmente con el comprador. y C. de la Nación, legisla sobre la responsabilidad por vicios, considerándola como una de los efectos naturales de los contratos onerosos y manteniendo el criterio del … No con un colapso. de Neuquén, Dcto. ), 4)    Si ambos encuadres fácticos (y más allá de lo antedicho en materia de la incorrecta caracterización como un supuesto de vicio redhibitorio, exclusivamente) fueran exactamente lo mismo, entonces… ¿por qué se establecen plazos de prescripción distintos para la ruina y para los vicios redhibitorios –que, recordemos, aluden expresamente a las obras impropias para su destino-? Nell’adempimento delle obbligazioni inerenti all’esercizio di un’attività professionale la diligenza deve valutarsi con riguardo alla natura dell’attività esercitata (Cod. Y, además, qué quiere significar el artículo 1272 inciso b) cuando refiere “…con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos…”. Por “fuerza mayor” se entiende cualquier acontecimiento cuya ocurrencia o resultado pernicioso no podría evitarse aunque la persona contra la que se produjera o amenazara con producirse tomara las precauciones adecuadas que cabría esperar de ella en su situación y estado. Cuando una suma o cantidad se exprese varias veces en letras o varias veces en cifras, y las diversas expresiones no concuerden, y no pueda determinarse la verdadera intención, se considerará válida la expresión más baja. 2230. 1669. 1037, 1038, 1039 inciso c), y 1043, todos del C.C. Los vicios ocultos en el Código Civil y Comercial de la NaciónAparicio, Juan M.Cafferata, Juan M.Freytes, Alejandro E.Negritto, OscarQuinteros, FernandoRodríguez Fernández, … 6)    Si incluso una responsabilidad, si se quiere, agravada, como es la del constructor en el marco de una relación de consumo, por vicios de cualquier magnitud (por lo que no cabe sino incluir en el art. Fed., tel. 2010 pags. Vicios Ocultos Vicios redhibitorios, Codigo Civil 1) El vicio resulta aparente y no oculto cuando el mismo es cognoscible por el adquirente aunque tenga que … Para continuar leyendo, debe ingresar a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña aquí. art. 1273, C.C. 1039 inciso c), 1040, 1051 inc. a), 1057 y ccdtes. 21 de la C.A.D.H. Y  ello siempre y cuando el vicio se manifieste dentro del plazo de garantía trienal (art. 1736, C.C. y Com. Juba B352536); ídem, CCCom. y Com.). 1710 inc. c), C.C. 1051 inciso b) alude a supuestos de magnitud infinitamente menor, y eso sin contar que un vicio redhibitorio puede, incluso, crearse contractualmente, convirtiendo en tal a aquel que, de otro modo, no lo hubiera sido (art. y Com. Expuesto ello, encuentro apropiado delimitar algunas nociones: El concepto de “…defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales…, tanto en los términos del art. Conceptos [arriba] El Código Civil y Comercial no define vicio oculto, solo estipula en el art. 1051 que un vicio es oculto cuando se trata de un defecto que el adquirente no conoció o no debía conocer en atención a lo que dispone el art. 1053, inciso a. Entonces vicios ocultos pueden definirse como defectos no ostensibles o evidentes. Sección 3. La problemática planteada se amplía de manera exponencial, fundamentalmente, en virtud de dos reenvíos, a saber, los de los arts. ), sumamos –en rigor, contraponemos- la definición restrictiva de ruina contenida en el art. Ahora bien, recordemos que ese edificio fue  erigido con la finalidad de que allí funcionara, como dije, un depósito, no un local bailable con afluencia masiva de público. 42 de la Ley 24.521). Prestazione d’opera intellettuale: “Il contratto che ha per oggetto una prestazione di opera intellettuale è regolato dalle norme seguenti (att. Juez de grado en orden al derecho transitorio (arts.3 del Código … Un buen día, un elemento estructural falla, y tenemos ante nosotros un desastre materializado por tejas, madera,  revoques, vidrios rotos, etc. Así, el esquema es –gráficamente, y  en principio- muy similar al que plasmarían dos partes en conflicto en una  relación jurídica procesal (cada una asistida por su letrado patrocinante). El edificio, así, podrá ser útil para otras actividades, pero no para aquella que inspirara su creación. Finalmente, en términos de razonabilidad, como hipótesis de trabajo sugiero reflexionar acerca      de lo siguiente: supóngase que el mismo día se celebran dos (2) actos jurídicos: uno, mediante el cual el dueño recibe el objeto edilicio concluido de manos del constructor; otro, mediante el cual ese mismo dueño vende a un tercero el mismo inmueble. Para que un defecto merezca ser calificado como vicio oculto a efectos del saneamiento debe calificarse de grave como exige el art. [7]  Bertone, S., “¿Quién manda en un proceso constructivo?” L.L. El obligado al saneamiento garantiza por evicción y por vicios ocultos conforme a lo dispuesto en esta Sección, sin perjuicio de las normas especiales. Artículo 13. ¿Y los rigen las mismas normas? El reclamo se dirige –además del constructor- indistintamente contra el Director y contra el Proyectista, que ni saben a qué juego les están llamando, porque las estructuras y demás elementos de la cubierta eran correctas, debidamente dimensionadas, impecablemente clavadas y arriostradas, y de la calidad adecuada. OLA, Sofia Belen Bravo! Y, como en esta, el único “poder de dirección” sobre las partes de un contrato de obra material, como ocurre con cualquier otro contrato, lo tienen los Jueces competentes [8], no existiendo jamás en una obra de derecho privado poder alguno dado por la ley al Director de Obra para obligar a la contraparte de aquel cuyos intereses se representan. [6]. En una venta de bienes inmuebles en la que se especifique la superficie total y el vendedor entregue la propiedad en cantidad inferior o superior a la contratada, el comprador tiene la opción de rechazarla o aceptarla y pagar el precio proporcional. Si no lo ha recibe, verifica la carpeta de spam, El correo con instrucción como obtener la contraseña nueva era enviado. y Com. Fed., o Pcia.? 25/26,  Bs. de la pcia. Todas las semanas te enviaremos una selección de las obras y noticias más Mientras el constructor no vendedor (y, peor aún: los profesionales liberales, a los que el riesgo les es extraño -art. 64). y leyes especiales ratificadas por la misma Ley 26.994 que sancionó a aquel, remitiendo por razones de brevedad a mi anterior ensayo, que versara sobre esos aspectos (que es casi una primera parte del presente). Así, a los 8 meses de recibida la obra, su dueño encuentra todos los amaneceres una pila de aserrín junto a la mesa del comedor. Webvicios ocultos y vicios redhibitorios todo defecto no ostensible en la materialidad de una cosa puede ser considerado vicio oculto, género que comprende a los vicios redhibitorios, definidos en el art. En cualquier caso, no advierto en qué supuesto el dueño que recibió la obra sin reservas y sin la intervención del experto (que,  como se verá, la ley le obliga a designar, no meramente lo faculta a hacerlo)  podrá volverse contra el constructor. y Com.). 1274, [4] cómo terminarían respondiendo concurrentemente con el constructor, profesionales liberales que trabajan por un honorario, a quienes les es ajeno tanto el riesgo empresario como el lucro con el  objeto edilicio en cuyo proceso de creación ejercen sus profesiones. Ver, además, “El mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante técnico, y el reino de los prejuicios”, Bertone S., L.L.B.A., año 17, n° 11, dic. 1021 y 1022, C.C. Para poder subir obras es necesario acceder con una cuenta ARQA, Para poder solicitar la creación de un grupo es necesario acceder con una cuenta ARQA, Para poder guardar en favoritos es necesario acceder con una cuenta ARQA, Para poder valorar obras es necesario acceder con una cuenta ARQA, Para poder agregar a este usuario a tu red de contactos es necesario que acceder con una cuenta ARQA, Para poder enviarle un mensaje a este usuario es necesario que acceder con una cuenta ARQA, Los «desligamientos» y la «automedicación», El mito del director de obras omnipresente, el olvidado representante técnico, y el reino de los prejuicios, Qué me hubiese gustado que me enseñaran en la Facultad de Arquitectura, en «Legal». 1033 del C.C. Ahora, supóngase que las partes si han convenido esas formalidades. [8] No ha de confundirse con el poder de policía edilicio, en cabeza de las municipalidades (ejemplo, L.O.M. 40 con relación a los arts. 1051 que un vicio es oculto cuando se trata de un defecto que el adquirente no conoció o no debía conocer en atención a lo que dispone el art. WebArtículo 1051/1052/1053 del Código Civil y Comercial comentado. Actualidad | Colaboración y Opinión | Régimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el Código Civil y Comercial, (Publicado por la ed. E-Mail: sergiobertone@live.com.ar. y Com. 1024, C.C. [1], I) La cuestión entre partes de los contratos de obra y de servicios, y también frente a terceros adquirentes. :  a  saber, ¿cómo pudo haberles pasado inadvertida una obra viciosa (ni qué decir si esta es “impropia para su destino por razones estructurales y funcionales) si quien la recibe está obligado por la ley a no hacerlo sin la previa inspección de un experto, configurando la conducta contraria, tal vez, hasta un delito de acción pública? y Com. 1561, Código Civil]. Es decir, no se “tiene derecho”, lo que se tiene es una obligación jurídica de designar a los expertos que, incluso con fondos del erario, el Estado formó y licenció para realizar esas actividades, para bien de toda la sociedad. Y, de no hacérselo (es decir, si no se convoca a los expertos a brindar sus conocimientos científicos en el contexto de los respectivos actos jurídicos, haciéndolo con la debida antelación para que puedan estudiar el objeto, ni tampoco -por consejo de estos- se realizan estudios complementarios pertinentes por especialistas de otras ciencias -v.gr., un arquitecto Director de Obra que, previo a determinar si corresponde o no recibir un objeto singular como un montacargas ubicado en el edificio proyectado por él, aconseja dar intervención a un Ingeniero Electromecánico-) las consecuencias deben imputarse al acreedor de la garantía, no al constructor. Jamás en una obra regida por el C.C. En otras palabras, sostuve en otro de mis artículos, a donde remito [7] que la dictadura de 1968 destrozó (reitero: en la materia que me ocupa) la sabia regulación de Vélez, y que el Código Civil de un Estado Federal como la República Argentina, integrado por provincias dotadas de gran autonomía, jamás debió siquiera mencionar al Proyectista y al Director de Obra, por la misma razón que no menciona expresamente al letrado patrocinante, al letrado apoderado, ni al  director  técnico de una farmacia: porque la regulación de la deontología de quienes encarnan los roles que importan las relaciones de representación de las partes del contrato bilateral de locación de obra material corresponde a las provincias, y porque nunca supe de una explicación razonable que me permita aprehender de qué manera se podría extender la responsabilidad de un empresario (objetiva) a un trabajador intelectual, cuando ningún otro trabajador intelectual recibe ese trato. Si la deficiencia o el exceso no supera el cinco por ciento de la superficie total especificada, el comprador está obligado a aceptarla y a pagar el precio proporcional, siempre que el comprador pueda rescindir el contrato si la deficiencia o el exceso es tal que, de haberlo sabido, no habría celebrado el contrato. ); si todo ello ocurre con específica referencia a inmuebles nuevos (arts. En rigor, ni siquiera de tres (3). Y que, en mi opinión, la respuesta a la primera interrogación es negativa. El grado de parentesco se calculará, en lo que respecta al parentesco colateral, ascendiendo desde el descendiente hasta el antepasado común y descendiendo hasta el otro descendiente. WebResponsabilidad por vicios ocultos en el Código Civil y Comercial. 1051 inc. b), como en los del art. Artículo 470. IV)    Los actos jurídicos de recepción de inmuebles, y el derecho aplicable a un proceso constructivo de un objeto edilicio. 1055). Código Civil Argentino, art. y Com. y Com.). Corre ahora el S. XXI, se ha sancionado la Ley 26.994, y el artículo 1054 del novísimo C.C. de Quilmes, sala 2, 1-10-2002, “Dorozkin Esteban c/Alcaraz, Pablo s/Cumplimiento de contrato”, sum. Así como que, en su caso, él no agravó el daño, si correspondiere, y por análogas razones (art. la nueva regulación mantiene así la carga del locatario de denunciar la existencia del vicio oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado (art. Esas “normas sobre vicios o defectos” se hallan en el parágrafo  3ro  de la  Sección 4 del Capítulo 9 del Título I del nuevo sistema normativo, titulado “Responsabilidad por vicios ocultos”. 1 y 2 C.C. Fundamentalmente, y si bien la comparto en los supuestos de ruina en sentido estricto, me parece claro que nadie necesita una garantía de diez (10) años para darse cuenta de que una obra es “impropia para su destino”. Es que si se ha actuado con la diligencia apropiada, cuesta imaginar un supuesto en que ello no salte a la vista de un experto, que es aquello que legalmente corresponde tener en miras a la hora de ponderar las conductas debidas. 1055 del C.C. 1051, inc. b, CCyC, como … O, dicho de otro modo, la mejor manera de ir por caminos erróneos será tratar de entender el problema mirando el árbol (exclusivamente los arts. Diligenza nell’adempimento: “Nell’adempiere l’obbligazione il debitore deve usare la diligenza del buon padre di famiglia (Cod. Lo contrario importaría dejar el camino libre para la sentencia arbitraria, pues… ¿Cómo se impugnaría el fundamento de un decisorio judicial basado en la existencia de un supuesto uso, y, desde otro punto de vista, como se acreditaría la existencia de tal uso? O directamente no lo habrá designado (hipótesis, esta última, de obra ejecutada en contravención a reglamentos edilicios y/o urbanísticos de orden público, es decir, de un contrato de objeto y causa ilícitos) por lo cual deberá cargar con las consecuencias de su negligencia y no debería ser atendido su reclamo por los Jueces. Códice Italiano de 1942, art. Pues a las reglamentarias de las profesiones de Arquitecto, Ingeniero, Técnico y Agrimensor, sancionadas por las provincias, en uso de sus competencias nunca delegadas en la Nación (cfme. Todo defecto no ostensible en la materialidad de una cosa puede ser considerado vicio oculto, género que comprende a los vicios redhibitorios, definidos en el art. Bueno, no necesariamente es en 3 años o el mayor plazo que contractualmente se haya convenido (ese es un plazo de garantía, no de caducidad) como parece surgir del art. de La Plata, sala 3, 24-4-97, “Díaz, Carlos A. c/Rodríguez, Juan C. y otra s/Incumplimiento contractual y daños y perjuicios”, sum. y Com., que puede llevar a extrañas confusiones, y a sentencias que, arbitrariamente, le hagan decir a la ley aquello que esta no dice. De tal suerte, convirtiéndose el Representante Técnico en un agente que, a falta de cobertura de ese rol –lo cual no es extraño, ante su falta de mención en la reforma de 1968- dificulta enormemente, y a veces hasta la imposibilita, a la labor de un Director de Obra que se ha acostumbrado a suplir – con su propia actividad- la omisión de otros, atajando en un arco y convirtiendo  en el de enfrente, y siendo responsabilizado por no hacer aquello para lo cual jamás lo contrataron, que debía hacer otro, y que si no se cubría ese rol, no era cuestión suya. ARTÍCULO 1051.-. 9 de la Ley 24.240, y arts. 1566]. Y, si no lo fue, la habrá recibido sin dar intervención a este, purgando así los vicios aparentes (La Ley, Tomo 113, pág. 1274 del nuevo sistema normativo). 2 de la Ley 24.240), es momento de abordar una de las cuestiones que he venido postergando. Web1007, 1008 y 1049 del Código Civil y 442 del Código de Comercio, este contrato se perfecciona desde que hay acuerdo en cosa y precio. La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a: a) los defectos no comprendidos en las exclusiones del artículo 1053; b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor. 2564 inc. c) del mismo cuerpo legal, donde ha desaparecido toda alusión a una obra impropia para su destino (“El reclamo…por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los  materiales”)     pues…  ¿Por  qué  habría  que  pensar  que  se  trata de supuestos fácticos equivalentes, cuando evidentemente el Legislador ha separado –a la hora de las definiciones auténticas contextuales- aquello  que aparentemente, sólo aparentemente, había unido en el art. En otras palabras, no existen en un proceso constructivo regido por el derecho privado, ni actas de recepción, ni garantías, ni formalidad alguna impuesta por ningún uso, cuando la ley no las impone, y las partes del contrato no lo han querido (arts. 284, 1015, 1016, 1053, 1270 y ccdtes. Cada pariente, excluyendo el antepasado común, cuenta para un grado. Y quien suscribe no advierte excepción legal al principio. La obra es impropia para el destino que trata de dársele, si, pero quien la creó jamás tuvo en cuenta tal “destino”, sino otro diferente, lo cual lo exime de responder. Suscripción a la Biblioteca Jurídica Consulte online más de 65.000 documentos jurídicos, Legislación, Jurisprudencia y Modelos de Escritos. Me inclino por la primera de las opciones, a no ser que se trate del especialísimo supuesto del art. Recordando que la ley veda a los   Jueces –como regla- apartarse de lo estipulado contractualmente (art. 1036 a 1043 que … Ello así pues, como dije, los entrepisos han sido dimensionados para soportar cargas estáticas de 500 kg/m2 (para una representación mental, ello importa 10 bolsas de cemento apiladas por  cada m2 de superficie de entrepiso) pero jamás las cargas dinámicas, de impacto, que provocan 2 o más personas saltando y bailando, por cada m2, varias veces superiores. ), quién podría ampliar contractualmente la garantía por defectos ocultos, o, por el contrario, suprimir la responsabilidad por ellos (arts. 850 C.C. y Com., y, por ende, deba la garantía en el supuesto de “obra impropia para su destino” sólo por 3 años, y no por 10, como aquellos, y hasta pueda suprimirla, purgarla, etc., como antes se ha explicado? Desde hace tiempo, una porción interesante de la doctrina y la jurisprudencia había abandonado el concepto de ruina predicado por Spota –al que en lo personal, adhiero- comprendiendo dentro del concepto de ruina a aquella obra que, no obstante permanecer en pie, fuera inútil para el fin para el cual había sido creada. Supuesto que me abstendré de abordar aquí (arts. Además, va de suyo que ellos no venden ni fabrican tejados, ni son industriales madereros, y no existe ser  humano  que pueda percibir con sus sentidos la existencia y actividad de un insecto taladrando la madera. 1273 C.C. Como se advierte, las soluciones legales son poco claras, y la cuestión se ramifica, y ramifica: ahora, deberá tratar esclarecerse cuáles de las normas contenidas en los artículos 1051 a 1058 del nuevo sistema normativo son “concordantes” con lo dispuesto por el artículo 1054. Fed.-, En la misma orden (oficio o sentencia) el Juez pone exactamente y se cuenta por días corridos. ¿A cuales leyes me refiero? y Com.). 43, Ley 25.521, y Resoluciones Ministeriales precitadas). Pues en el que instrumenta esa relación jurídica, no sirviendo de nada, v.gr, hacerlo en la celebrada entre el dueño y el Director de Obra, ya que este último claramente no es quien entrega la obra, no es quien la recibe –si presta sus servicios en ese acto- , y ni siquiera podría exigirla en nombre y representación del dueño (salvo, claro, que, además, mediara un acto de apoderamiento que lo facultara a ello) toda vez que el desempeño de ese rol, en principio, importa una suerte de patrocinio técnico, inspeccionando el proceso constructivo para verificar que la obra se construya de acuerdo al proyecto, y dando noticia a la parte de la relación jurídica sustancial que lo contrató con tal objeto (el dueño) cuando así no fuere, para que sea este quien actúe contra el constructor (arts. Ley de la Nación 7887/55, artículo 58; pcia. Y el comprador hubiera conocido la ineptitud del edificio para el “destino” que él pretendía darle, con sólo contratar al experto que las leyes le imponen,  y, lógicamente, no hubiera adquirido el inmueble (arts. Los artículos 1271 y 1272 reenvían a las normas sobre vicios ocultos; como dije antes esta incluye a los de cualquier magnitud, es decir, también a aquellos que hacen a la obra impropia para su destino por razones estructurales o funcionales (art. 1051 inciso b), cuanto menos analógicamente). - La información acerca de 5 mejores juristas está en todas las páginas del sitio, - Este anuncio ven màs de 10 000 visitantes al día, - Para aumentar su rating Usted necesito responder a las preguntas de los usuarios, Vigente, con las modificaciones. y Com. Códice Italiano de 1942, art. Mientras la ruina edilicia en sentido estricto –poco importa el nombre dado al título del art. La responsabilidad por defectos ocultos se extiende a: a) … 1)    La garantía por saneamiento incluye los vicios ocultos de cualquier magnitud, incluso aquello que hagan a la obra impropia para su destino por razones estructurales o funcionales. de San Isidro, sala 2, 29-4-94, “Di Rico, V. A. c/ Eyherachar, Jorge s/Cobro de australes”; ídem, C2ªCCom. Es decir, se trata de un diálogo entre expertos, muy similar al que entablan dos abogados en representación de los intereses de cada una las partes de la relación jurídica procesal (y a nadie -como regla- se le ocurriría, creo, extenderle concurrentemente la responsabilidad de la parte a su letrado patrocinante). 1 incisos b) y c) del reglamento de la LDC sancionado por Decreto 1798/94), pues entonces…¿Cómo debería interpretarse la voluntad del Legislador, al ratificar y/o modificar, al mismo tiempo que sancionó el Código y mediante la misma Ley 26.994 de la que  se valió para ello, los arts. 1274 inciso a). Pero resulta que quienes asisten al local bailan en los entrepisos, y el municipio, al detectarlo, no habilita, o bien clausura, la actividad. 1269, C.C. y Com., art. Primero, porque la LDC no la exige; luego, porque la fuente (el artículo 1792-1 del Código Civil de Francia, texto s/Ley 78-12 de ese Estado) tampoco, y, finalmente, lo propio ocurre con los arts. 1051 que un vicio es oculto cuando se trata de un defecto que el adquirente no conoció o no debía conocer en … 2)    Un vicio redhibitorio, es –a mi entender- cuestión distinta a la ruina. El vendedor será responsable de su garantía aunque él mismo desconozca el defecto oculto de la cosa vendida [Art. No cabe duda acerca de que se trataría de aquellas que integran la que, en trabajos anteriores,  [7] he llamado reiteradamente “relación jurídica de obra sustancial”,  y sin cuyo acuerdo de voluntades (¡lo aseguro!) Por lo expuesto, una “…obra impropia para su destino…” en los términos del art. Esa es su finalidad, la cual es urbanísticamente lícita. es el reino de los actos jurídicos no formales (arts. Siendo así, deberé recordar que existe un derecho humano  a tener una propiedad privada (art. Se me ocurren estos ejemplos que casi podría llamar “de laboratorio”: 1)    Se encomienda una enorme nave de características que, en apariencia, harían presumir un destino industrial, solicitándose al municipio permiso para erigir un “depósito” de materiales de peso ligero, incluso con entrepisos dimensionados para soportar una sobrecarga estática de 500 kg/m2, lo cual se hace constar en planos. 960 C.C. (La Ley, 1976- D – 630). Mientras el C.C. y Com. Esto es algo que los propietarios de empresas deben tener en cuenta, porque las garantías pueden marcar la diferencia a la hora de cerrar acuerdos. El Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), en adelante "CCCN", lo regula en el Art. Comenzando por puntualizar que, en virtud de la disposición contenida en el art. Enfatizando que –conforme a lo expuesto en el apartado precedente- el garante del comprador por vicios ocultos, a) siempre es alguno de los sujetos a los cuales alude el art. 1176. Ni, por alguna razón (espacial, de suministro energético, o la que fuere) pueden ser colocados otros más poderosos, para suplementarlos. 1273 C.C. 2, Cap. Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274, el daño debe producirse dentro de los diez años de aceptada la obra”. El grado de parentesco se calculará, en cuanto a la relación lineal directa, ascendiendo al ascendiente común y contando cada pariente excluyendo al ascendiente común. Porque esa es la inteligencia correcta de los artículos 1257 inciso b), 1269, 1270, 747, 1040 inciso a), 1053 inciso a) y ccdtes. Aún cuando de dos disposiciones de no muy buena factura como las antes transcriptas, se infiriera que estamos ante una presunción que acepta prueba en contrario, lo cierto es que no sería esta prueba fácil de aportar. vicios menores en el concepto de ruina, extrapolando soluciones de otros órdenes jurídicos (más que nada, el francés y el español) y dejando de lado la definición auténtica contextual contenida en el artículo 2164 del Código de Vélez acerca de una “obra impropia para su destino”: dícese allí que “Son vicios redhibitorios los defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce se transmitió por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, si de tal modo disminuyen el uso de ella que al haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido, o habría dado menos por ella”. Corrientes 2.565, piso 11, of. Ello así, toda vez que, recordemos, si el dueño fue diligente, habrá citado al acto jurídico de recepción al Director de Obra, que es quien la inspecciona para verificar su adecuación al proyecto, protegiendo así sus derechos (art. Requiriendo, en su caso, las aclaraciones, o formulando las observaciones que estimase necesarias, del Director de Obra. 2, 3, y 40 de la LDC 24.240, también ratificada por los arts. 1632 de su Código cuando estableciera que “A  falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, y no habiendo medida, plano o instrucciones, el empresario debe hacer la obra según la costumbre del lugar…”, si no fuese al supuesto de una obra sin   Proyectista, Director de Obra y Representante Técnico? Rovina e difetti di cose immobili: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un  anno dalla scoperta. As., 2004). ¿O se trata de un supuesto de obra viciosa no ruinosa, por el cual rige una garantía –en principio- trienal? ), apropie gran parte de la renta que genera el inmenso negocio descripto, pero no resulte alcanzado por el art. Civ. 1271 reenvía a todas –sin excepción-las normas sobre vicios, y que el art. 1051 inciso a) del mismo cuerpo legal –analógicamente-). 1054), siendo el plazo de garantía trienal, no decenal (art. 284, 1015 y 1016 del C.C. Códice Italiano de 1942, art. y T. 254/03 y 498/06). WebEn el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (CCC) aprobado por la ley 26.994 se incluye un artículo que reproduce en líneas generales la norma recién transcripta. 1 a 14), Abogado  y Arquitecto Sergio O. Bertone Suscripción a la Biblioteca Jurídica Consulte online más de 65.000 documentos jurídicos, … 2164 del Código de Vélez). 1051 inciso b), cuanto menos analógicamente). Más aún, hasta puede purgarla el comprador por su propia torpeza (art. La respuesta la da el artículo 1272 inciso b) del C.C. A primera vista parece no haber allí grandes novedades. 1053, inciso a. y Com.). Ese instituto tiene su origen en el antiguo Derecho Romano 1 . Código civil y comercial tailandés, sección 420, Quién es responsable de los defectos latentes, Código civil y comercial tailandés krisdika, Bienes gananciales codigo civil y comercial, Impacto de la globalizacion en el comercio, Flujograma de ventas de una empresa comercial, En el libro se registra el comercio de cada dia, Indice de apertura comercial banco mundial, Camara de comercio de medellin sede poblado, Dias festivos que abren los comercios en barcelona, Tratado transatlántico de comercio e inversiones ttip, Dias por fallecimiento empleados de comercio, Cámara oficial de comercio e industria de zaragoza, Cálculo potencia eléctrica local comercial, Reglas de la camara de comercio internacional, Ministerio de comercio exterior de ecuador, Sectores productivos de la actividad comercial, Secretaria de comercio y fomento industrial mexico, Grado superior gestion comercial y marketing, Consecuencias del reglamento de libre comercio de 1778, Importancia del comercio en la economia de un pais, Codigo de comercio incumplimiento de contrato, Sueldo empleado de comercio 36 horas semanales, Nombre generico y comercial del paracetamol. Por lo demás, bajo ninguna circunstancia “es de uso” otorgar un plazo de  garantía, si nada se ha dicho al respecto. y Com.). Esperemos que, esta vez, los Jueces se decidan a aplicar la ley, libres de prejuicios, y poniendo un límite al alegato de la propia torpeza. El edificio sería, así, inútil para aquello para lo que fue concebido: servir de continente no a un depósito, sino a una determinada actividad industrial mucho más compleja, lo cual causaría la responsabilidad del proyectista, principalmente. 1053, inciso a. Entonces vicios ocultos pueden definirse como defectos no ostensibles o evidentes. 1270 reenvía al 747, donde se alude expresamente a la obligación de saneamiento (la cual, sabido es, contiene a la garantía por vicios ocultos). M.E.C. y Com.). Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos. [3] Ob.cit., nota 1). y Com. y Com. Por imperio del artículo 1273 del nuevo C. C. y Com. Expuesto ello, cabe plantearse lo siguiente, en razón de la existencia de dos (2) actos jurídicos distintos, y ambos de extraordinaria relevancia, a saber: a) la recepción de una obra concluida, por quien la encargó, de manos del constructor, y b) la recepción de un objeto edilicio concluido, por quien lo adquirió, de manos del vendedor u otros sujetos a los que alude el art. Así, el municipio otorga el permiso de construcción, insertando la clásica restricción  administrativa que suele rezar “la aprobación de los planos no importa la habilitación del local”. 28 de la Constitución Nacional, que incluso el dueño que no hace profesión habitual de la compraventa de inmuebles [5], pero encomendó realizar por primera vez una torre con 30 unidades funcionales -pensemos en un fideicomiso inmobiliario creado con ese único objeto- y que, tal vez,  omitió cumplir toda clase de obligaciones de colaboración (art. 727, C.C. Esta disposición … ¿Sólo frente a quien los contrató, o también frente a terceros a su respecto, como por ejemplo un adquirente? 1051 inc. b), C.C. Excepcionalmente y en casos muy graves se ordena la perimetral por períodos muy largos, si tenes que iniciar una accion de amparo generalmente son bastante rápidas por lo menos en buenos aires duran aproximadamente 1 mes y medio dos para dartelo, salvo que haya algún inconveniente procesal muy específico. 43 de la Ley 24.521). 1125 del C.C. (que lleva como título “Obra en ruina o impropia para su destino”) se responderá frente al comitente y al adquirente “…por los daños que comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino…”. 2, ley cit.) y Com. y Com., sino que puede ser mucho antes. 2564 incisos a) y c), C.C. Con más precisión, un caos, que se ha cobrado miles de vidas y generado inconmensurables pérdidas materiales  al Estado y a los particulares. Ni a los profesionales liberales a los que, por ejemplo, y aún cuando ellos estuviesen designados en sede municipal, el dueño obvió convocar con la debida antelación, tomando posesión irregular de la obra. por 10 años, y sin ninguna posibilidad de dispensar, limitar, ni purgar,  su exposición patrimonial. 1838 e seguente, 2104-1, 2174-2, 2236). La recepción de la cosa por el acreedor hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y la calidad adecuada de la cosa, sin perjuicio de lo dispuesto sobre la obligación de saneamiento en la Sección 4ª, Capítulo 9, Título II del Libro Tercero”. Y todos y cada uno de estos admiten ser purgados por la inacción del comprador en un plazo de caducidad brevísimo (art. y Com. Trabajadores intelectuales que, por ende, jamás podrían otorgar una garantía, y que no por nada son excluidos por la ley de la relación de consumo (arts. no fueran distintas, entonces no se entendería cómo la primera excluye categóricamente de su ámbito de aplicación personal a los profesionales liberales que requieran matrícula para su ejercicio (a saber, Proyectista, Director de Obra, Representante Técnico, etc. Aunque exista una cláusula de plazo para el pago, si el comprador se declara en quiebra antes de la entrega, o estaba en quiebra en el momento de la venta sin el conocimiento del vendedor, o deteriora o reduce la garantía dada para el pago, el vendedor tiene derecho a retener la propiedad vendida, a menos que el comprador dé la garantía adecuada. y Com., en especial los profesionales liberales, como el Proyectista, el Director de Obra y el Representante Técnico (puesto que tales sujetos se encuentran expresamente excluidos de la relación de consumo por la categórica disposición contenida en el art. Gral. y art. 1055). y Com.). Es decir, que habrá una recepción provisional que no importará aceptación, cuando (y solamente cuando) se haya pactado expresamente un plazo de garantía que comience a correr desde la recepción de la obra, y que los vicios no se tendrán – en tal supuesto- por purgados, porque las partes de esa relación jurídica sustancial de obra (a saber, la celebrada entre el dueño y el constructor) han acordado, v.gr., que la obra se recibirá únicamente mediante un acta, y que, durante un cierto plazo por ellas acordado, regirá una garantía que obligará al constructor a reparar a su costa aquello que pudiere fallar. Conceptos [arriba] El Código Civil y Comercial no define vicio oculto, solo estipula en el art. Una característica fundamental que diferencia a la “obra impropia…” de la obra en ruina, es que aquella, generalmente, bien puede ser útil para otros destinos, a veces sin demasiadas reparaciones. Y, por mucho que cueste, y por irrazonable que sea su costo, son esencialmente reparables, sin perjuicio de otros rubros  indemnizatorios a los que hubiere lugar (arts. De tal modo, a mi juicio, es como deben interpretarse las normas del nuevo Código a las cuales he estado aludiendo, por imperio tanto de aquello que el mismo sistema normativo dispone en sus artículos 1 y 2, como del artículo 5 de la Ley 26.994,  que lo ha sancionado. 1187 a 1200). 202) e, in quanto compatibili con queste e con la natura del rapporto, dalle disposizioni del Capo precedente. y Com., en virtud de lo dispuesto en los artículos 1 y 2 del mismo cuerpo legal y otras leyes. Enfrentando uno de los problemas interpretativos más engorrosos que he tenido ante mí, me propongo abordar la responsabilidad por vicios de distinta entidad (a fin y al cabo, la ruina edilicia no es más que consecuencia de uno o varios de ellos). Jurisprudencia: 40.000 fallos a texto completo … Continue reading → Ahora, cabe preguntarse qué sucede respecto a los vicios ocultos, es decir, aquellos que ni siquiera la diligente revisión de un profesional pudo detectar, ora porque no se habían manifestado, ora porque tal vez aún no existían cuando se inspeccionó el objeto edilicio. No será admisible la dispensa contractual de responsabilidad por ruina total o parcial”. En otras palabras, de una acción que sólo daba derecho al comprador para dejar sin efecto el contrato entre el enajenante y el adquirente (acción redhibitoria) o para requerir una disminución del precio (acción quanti minoris), solo frente a este, y por un término de prescripción brevísimo (apenas 3 meses, artículo 4041 del Código de Vélez),  o –análogamente- de una que solo legitimaba al dueño de  la obra frente al constructor, y por el brevísimo plazo de caducidad de sesenta (60) días, se pasó a concederla a cualquiera de ellos por un plazo de garantía decenal con un plazo de prescripción anual, previsto –aquí y en todo el mundo- para supuestos gravísimos, para lo más extremo que pueda pasarle a un objeto edilicio cuya vocación fuera la duración (es decir, que no fuera la carpa de un circo, un stand para exposiciones, etc.). y Com. en lugar del bosque. Debiéndose recordar, muy especialmente, y más allá de su muy contradictoria redacción, que el art. El vendedor será responsable de la garantía contra los vicios ocultos que pueda tener la cosa vendida, si el vicio la hace impropia para el uso a que se destina, o si el vicio disminuye su aptitud para dicho uso hasta el punto de que, si el comprador hubiera tenido conocimiento de dicho vicio, la habría adquirido por un precio inferior, o no la habría adquirido en absoluto [art. 1037, 1038 y 1039 -incisos a) y c)-, y 1043, todos del C.C. VI. y Com.). El vendedor, sin embargo, no responderá de los defectos patentes o visibles, o de los que puedan percibirse fácilmente [Art. Tampoco he sabido que alguien reflexionara acerca de la razón de ser, del por qué de esos plazos brevísimos, los de los artículos 1647 bis y 4041 del Código de Vélez, es decir, su ratio legis. y Com., o en los del art. Siempre y cuando, claro, y siguiendo a Ihering, no se le aplique a la ley la prensa hidráulica ni la inyectora de sentidos, para hacerle decir aquello que esta no dice. Ahora que, si se iba a incluir dicha relación de representación, lo menos  que podía hacerse es incluirla completa, es decir, mencionar al representante del constructor, nada menos que el conductor de la obra: me refiero al  Representante Técnico [10], a quien, como nota de color, corresponde realizar una enorme porción de aquello que la mayoría de la población cree que corresponde cumplimentar al Director de Obra: conducir, ordenar, organizar el proceso constructivo, decodificando el lenguaje arquitectónico de pliegos y  planos para traducirlo a los obreros (una relación agua-cemento, la dosificación  de un hormigón pétreo, la densidad relativa de los polímeros que debían utilizarse, y (por obvio que parezca) hasta explicar los mismos “planos”, que precisamente se llaman así pues en ellos se representa una realidad tridimensional en solo dos (2) dimensiones, algo que el ojo humano no entrenado en la lectura  del sistema proyeccional Monge no puede aprehender. Finalmente, ¿cuándo caduca la responsabilidad por vicios ocultos, ya sea entre vendedor y comprador, o entre dueño y constructor? Pues bien, supongamos que nuestro dueño no lo hace durante años, para el ejemplo, digamos 9 años. 1033, 1034 y 1042, C.C y Com.). Y, finalmente, a los artículos 42, 43 y 85 de la Ley 24.521, sancionada por el Congreso cumpliendo con la manda estatuida por el artículo 75 inc. 19) párrafo 3ro de la norma  fundamental de nuestro orden jurídico, y las Resoluciones Ministeriales dictadas en su consecuencia, en su juego armónico con el artículo 247 -1er párrafo- del Código Penal. Los vicios ocultos en la compraventa entre particulares Las compraventas entre particulares no están sometidas a las garantías propias de las compraventas entre consumidores y … 1053 inc. a) y ccdtes., C.C. ¿es de Cap. WebPara continuar leyendo, debe ingresar a su cuenta con su nombre de usuario y contraseña aquí. 703, 1001, 1228, 1587, 1710-2, 1768, 2148, 2167). Webf) A ejercer la acción civil resarcitoria, en los términos y alcances que define este Código, a plantear la querella en los delitos de acción privada, a revocar la instancia en los delitos de acción pública dependiente de instancia privada, a solicitar la conversión de la acción pública en acción privada, así como a desistir de sus querellas o acciones, todo en los … 1053 inciso b), C.C. Juba B2951424); ídem, CCCom. Resumen El C.C. Decreto Ley 6769/58, artículo 27 inciso 24): me refiero al poder para dirimir los conflictos suscitados en las relaciones jurídicas entre los agentes del proceso constructivo. y Com.-, que no lucran con la venta del objeto edilicio, y son meros trabajadores intelectuales retribuidos mediante honorarios de naturaleza alimentaria) deben responder concurrentemente con el constructor (es decir, con similares efectos a los de la solidaridad pasiva, art. 1036 a 1039, 1043, 1052 y 1055 -penúltimo párrafo- del C.C. Para que sea aplicable la responsabilidad, deberá producirse la ruina dentro de los diez años de recibida la obra y el plazo de prescripción de la acción será de  un año a contar del tiempo en que se produjo aquélla. I. Introducción Desde antaño se han regulado las consecuencias de entregar cosas defectuosas en el marco de un contrato. 2, Cap. Dicho de otro modo, y como lo he expuesto en otros trabajos, a donde he remitido, todo proceso constructivo, incluye, cuanto menos, tres (3) relaciones jurídicas de muy distinta naturaleza: por un lado, la sustancial antes descripta (dueño- constructor); y, por otro, las de representación de los intereses de cada una de las partes de ella (no confundir con un mandato, que puede o no existir concomitantemente): a saber, la del dueño, por el Director de Obra, y la del constructor, por su Representante Técnico. Donde, adelanto opinión, aquello que parece claro es de todo menos claro, y nunca tuvo más sentido el concepto de Código en tanto sistema normativo. Ello plantea los primeros problemas, y estos consisten en determinar cuándo una obra se considera aceptada, cual es la forma jurídica del acto de recepción, y, fundamentalmente, de quién debe provenir esa aceptación, ya que el propio artículo 1273 legitima para reclamar no solamente a quien encargó la obra, sino también a quien la adquirió. 1275 y 2564 inciso c) del C.C. Esta garantía es, en algunos supuestos, incluso dispensable contractualmente (arts. En otras palabras, la cuestión que me propongo dilucidar es la siguiente: el constructor y demás sujetos legitimados pasivamente por el artículo 1274 C.C. 1561]. Al primer día, simplemente lo barre, extrañado; al segundo, encuentra otra pila similar, al tercero ídem, pero… ¿En sesenta días no llama -y, si es necesario, lo interpela fehacientemente- al constructor, para que acuda a ver qué sucede? Y esa, y no otra, es la razón de los brevísimos términos que la ley establece, y que los Jueces suelen obviarles graciosamente a los dueños y a los adquirentes. Si se pasa el plazo, y el daño es tal que la vivienda ya no es apta o es inútil para su uso, ya no se trata de un vicio oculto, sino de un incumplimiento de contrato. Todo ello incluyendo además (¡por si fuera poco!) III)     ¿Ruina y obra impropia para su destino son dos encuadres fácticos de igual, o de distinta gravedad? 1558 CCCN Vicios ocultos LEY 26.994, 8 de Octubre de 2014 Código Civil y Comercial Artículo 1558 CCC El donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo de su parte, caso en de la Nación La responsabilidad que este artículo impone se extenderá indistintamente al director de la obra y al proyectista según las circunstancias, sin perjuicio de las acciones de regreso que pudieren competer. M.E.C. y Com., en los siguientes términos: El contratista “responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes”. 2, 3, 9,10 inciso d), 40 y 50 de la Ley 24.240, y el art. A mi juicio, es la siguiente: supóngase una obra con una cubierta de tejas colocadas sobre una estructura resistente de madera, que, entregada a quien la encargó, tiene un vicio que, por su carácter oculto, nadie pudo advertir: está siendo objeto de ataque biológico. (art. Entonces, la verdadera inteligencia del primer párrafo del artículo 1272 no es otra que establecer la excepción a la regla dispuesta en el artículo 1270. Juba B352592); ídem, CCCom. dispone lo siguiente: “Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el   contratista:  a)  queda  libre  de  responsabilidad  por  los  vicios aparentes; b)   responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes”. 4981-6483.-, Dirección: Corrientes 2565, piso 11, of. Básicamente, una obra que no sirve para el fin que inspirara su creación, o, en otros términos, absolutamente inútil para él. Pues esa es cuestión bien distinta. 1270 y 1272 del C.C. Por el primero, se dispone que “La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo 747”. 2564 -incisos a) y c)- del C.C. En este trabajo me ocupo de realizar una caracterización del nuevo régimen de vicios ocultos en el reciente Código Civil y Comercial argentino. 7)    Asumiendo que el suscripto hubiera, apenas, logrado plantear una interesante duda acerca de la extensión de la obligación, deberé recordar que “La existencia de la obligación no se presume. Y, además,   puede caducar por negligencia   del acreedor en sólo sesenta (60) días, al no denunciar el acreedor de la garantía  tempestivamente  el  vicio  a  su  garante,  en  ese  término. Ofrecer una garantía es una forma de proteger a los consumidores asegurándose de que los productos que compran son realmente de buena calidad, y de proporcionarles tranquilidad reduciendo los riesgos percibidos al comprarlo. 2 y 3, Ley 24.240). 1768, C.C. [9] Pcia. Cuando el comprador se encuentre en mora, el vendedor que retenga el bien en virtud de los artículos anteriores podrá, en lugar de utilizar los remedios ordinarios por incumplimiento, notificar al comprador por escrito para que pague el precio y los gastos accesorios, en un plazo razonable que se fijará en la notificación. 1798/94 reglamentario de la LDC 24.240, el que en su art. y Com.). A la hora de pretender su habilitación como industria de una determinada categoría (supongamos, de las más contaminantes) el municipio la deniega, invocando la legislación urbanística que prohíbe su asiento en ese predio. 2 y 5 de la misma Ley 26.994). 1040 inciso a), C.C. Contenido de la responsabilidad por vicios ocultos. El Código Civil sobre los vicios ocultos - Peritos Judiciales … de San Isidro, sala 2, 29-4-94, “Di Rico, Vicente Antonio c/Eyherachar, Jorge s/Cobro de australes”, sum. del C.C. Además, en materia de vicios redhibitorios, no se menciona al constructor como legitimado pasivo, mientras que en materia de ruina edilicia, si (art. As. En tal caso, debo recordar que los artículos 1 y 2 del nuevo Código mandan aplicar sus disposiciones en consonancia con la Constitución del Estado y los Tratados sobre Derechos Humanos, las leyes análogas, y de modo coherente con todo el ordenamiento. de Bs. Un  panorama  desolador, una vivienda inhabitable, y, con suerte, no tendremos víctimas cuyo deceso lamentar. No volveré, al hacerlo, sobre los enormes desaciertos que he señalado  en  materia de responsabilidad de profesionales liberales, roles de los agentes del proceso constructivo, y colisiones normativas flagrantes entre el C.C. Según el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico, los vicios ocultos son defectos ocultos de la cosa existentes al tiempo de la adquisición que la hacen impropia para el … Régimen de vicios aparentes y ocultos, y ruina, en el Código Civil y Comercial Abogado y Arquitecto Sergio O. Bertone sergiobertone@live.com.ar Publicado en: La Ley, Doctrina … 9)    Si la garantía del constructor no vendedor por vicios no rigiera únicamente para inmuebles nuevos (es decir, a estrenar) y, lógicamente, sólo para un primer adquirente, entonces no se sabría qué quiso decir el Legislador cuando, mediante la misma Ley 26.994, sancionó el nuevo Código y, a la vez, ratificó el Decreto P.E.N. Published 2015. el vendedor será responsable de la garantía contra los vicios ocultos que pueda tener la cosa vendida, si el vicio la hace impropia para el uso a que se destina, o si el vicio disminuye su … Nunca será suficiente reiterarlo: el imaginario “poder de dirección” sólo existe en las obras públicas y en cabeza del Inspector y/o del director de la repartición, en virtud de disposiciones expresas que emanan de las Legislaturas locales, y, fundamentalmente, por el carácter exorbitante del Derecho Administrativo.